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经济快速增长的中国作对比是没有意义

中国不仅要实现地区间人、地要素配置的平衡,还需要增加一线城市内部住宅用地的供给总量、提高土地的使用效率、优化土地的使用结构,以缓解目前一线城市房价的持续上涨。而社会上有着和此相反的观点:中国一线城市已经过大。有研究指出,世界上其他大都市圈建设用地指标占城市面积比重约为30%,而上海市已经达到45%。根据笔者的研究成果,当一个国家的人口可以自由流动时,国家的总人口越多,大城市人口就越多。 东京有作为自然边界的山区,东侧蔓延到东京湾的右方,城市扩张成本已经很高,就停止了。在具体地将上海和东京作比较时,需要比较整个东京圈而不是东京市,东京圈虽然被称为国际大都市,可它们的人口毕竟没有上海这么多,更大的人口基数会提高城市的建设用地比重。上海市未来的人口总数很可能要达到4000万,将人口不到2000万的伦敦、纽约、巴黎和上海相比是没有意义的。上海唯一可以参照的城市只有东京,而目前东京都市圈的城市扩张西侧已到达的面积大致和上海加苏州相当,故以上海都市圈作比较时,上海的城市扩张相比东京还有很大差距,而且上海的西面没有山区边界。紧缩一线城市土地供给造成的人、地要素配置扭曲,会通过传导机制致使城市丧失竞争力。上海作为中国经济的龙头,其负面效应最终会影响到中国总体经济的发展。

中国一线城市除了城市建设用地比重偏低,还有使用效率低下、地块功能失衡的问题。首先是既有的建设用地中工业地块的占比过高、密度过低,应增加城市住宅用地,将工业厂房建成两三层楼。其次,中国的特大城市(尤其市中心)商业地产过多,住宅比例偏低。市中心住宅用地相对被压缩后,住房价格被推高,年轻人往郊区转移,职住分离造成交通拥堵,中心商业地产过剩,消费活力下降。上海的淮海路已经被民间笑称为“熟食一条街”,四川北路也是传统的商业街,最近也出现活力不足,商业地产过剩的现象。最后,城市中心的建筑容积率偏低。上海市中心的建筑容积率就被严格限制,这也影响到了住房的供给。因此,中国改善土地供给总量的同时,需要优化土地的使用结构,提高土地的使用效率,才能缓解目前一线城市房价的快速上涨。

中国当前非常严重的人、地要素的配置脱节是供给侧改革的一个方面,供给侧改革的本质就是让供给适应需求,顺应而不是背离市场经济的方向。中国在这方面的教训已经有很多了。


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